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  • Derechos de vuelo
  • Exclusivamente a éxito
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VHR.PROMO · Derechos de vuelo en Barcelona

El BCN DETECTOR analiza el parque edificado de Barcelona y cuantifica la edificabilidad no consumida, edificio por edificio.

Para cada caso viable, elabora la estructura económica completa de la operación: lo que puede construir el promotor, lo que puede cobrar el propietario y lo que puede colocar la inmobiliaria.

Trabajamos con propietarios, inmobiliarias y promotores. En todos los casos, exclusivamente a éxito.

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El BCN DETECTOR analiza el parque edificado de Barcelona y cuantifica la edificabilidad no consumida, edificio por edificio. Trabajamos con propietarios, inmobiliarias y promotores. Exclusivamente a éxito.

  • Sistema propio
  • Semiautomático
  • 572.801 parcelas
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BCN Detector · La cartera

Un sistema de diseño y programación propio de análisis semiautomático del parque edificado de Barcelona.

Ha examinado 572.801 parcelas. Para cada caso viable, elabora el Dossier de Inteligencia Urbanística con la estructura económica completa de la operación.

Alcance del análisis
Parcelas analizadas572.801
Casos con potencial económico confirmado3.758
Casos con ordenación especial (consulta PIU manual)59.322
M² de techo edificable identificado1.134.325 m²
Estructura económica de la cartera confirmada
Ventas estimadas pisos nuevos3.890 M€
PEC total construcción2.160 M€
Inversión total promotores2.575 M€
Beneficio promotores estimado322 M€
Hon. comercialización inmobiliaria194 M€
VTV — ofertas a propietarios543 M€

Cifras calculadas con parámetros conservadores. Los 59.322 casos adicionales corresponden a edificios con clave especial (claves 14-18 PGM) que requieren consulta al PIU. Las cifras se actualizan a medida que avanza la revisión.

  • Activo latente
  • Legalmente transferible
  • Sin moverse de casa
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Concepto · Derecho de vuelo

Su edificio puede tener más plantas de las que tiene hoy.

La normativa urbanística vigente asigna a cada edificio de Barcelona una altura máxima reguladora. Muchos edificios construidos no han alcanzado ese límite. El espacio entre la última planta existente y la altura permitida es edificabilidad asignada, legalmente disponible y transferible.

Este es el derecho de vuelo: un activo que el propietario ya tiene, que hoy no produce nada, y que la normativa le permite vender a un promotor sin necesidad de moverse de casa.

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La normativa urbanística vigente asigna a cada edificio de Barcelona una altura máxima reguladora. Muchos edificios no han alcanzado ese límite. Ese espacio es edificabilidad asignada, legalmente disponible y transferible. Ese es el derecho de vuelo.

  • Propietarios
  • Inmobiliarias
  • Promotores
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Servicios · Tres líneas

El Dossier de Inteligencia Urbanística sirve a tres perfiles de cliente.

Propietarios y comunidades

Identificamos si su edificio tiene edificabilidad no consumida y cuantificamos el valor del derecho de vuelo en euros, neto. Sin coste previo. Sin gestión por su parte.

Inmobiliarias

Proporcionamos producto cualificado: dosieres con la estructura económica completa, listos para presentar a promotor. Ampliamos la cartera con oportunidades que el mercado convencional no detecta.

Promotores y constructores

Presentamos oportunidades preanalizadas y filtradas por rentabilidad. La decisión de inversión llega con toda la información necesaria: edificabilidad, costes, beneficio y oferta a los propietarios.

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  • Detección
  • Cuantificación
  • Estructuración
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Proceso · Tres fases

El proceso es el mismo para las tres líneas de servicio.

Detecciónn y análisis

El BCN DETECTOR audita la edificabilidad latente: normativa, altura máxima reguladora, superficie ganable y valor de mercado de la zona. El resultado es el Dossier de Inteligencia Urbanística.

Cuantificación de la oferta

El dossier determina el Valor Total del Vuelo (VTV): lo que el promotor puede pagar al propietario, neto. Calculado con la misma metodología que utiliza el sector promotor. Un número concreto para cada edificio.

Estructuraciónn y cierre

Preseleccionamos el promotor adecuado para el perfil de cada operación y acompañamos el proceso hasta la formalización del acuerdo. Los honorarios se devengan exclusivamente a éxito.

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El BCN DETECTOR audita la edificabilidad latente y elabora el Dossier de Inteligencia Urbanística. El dossier determina el VTV. Preseleccionamos el promotor adecuado y acompañamos hasta la formalización. Honorarios exclusivamente a éxito.

  • Sebastián Khourian
  • b720 Arquitectos
  • Columbia University
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Quiénes somos · La persona real

Tengo formación en arquitectura y más de dos décadas de experiencia en proyectos construidos y promoción inmobiliaria.

Me llamo Sebastián Khourian. Estudié arquitectura en La Plata, Argentina, y amplié mi formación en la Städelschule de Frankfurt —donde tuve a Enric Miralles como profesor— y en la Columbia University de Nueva York.

Durante diez años trabajé como jefe de equipo y asociado en b720 Arquitectos en Barcelona. Ganamos ocho concursos internacionales y participamos en proyectos como el edificio Veles e Vents para la Copa América, el Gran Casino Costa Brava, la Plaza del Torico en Teruel y el Hotel VP Madrid.

Paralelamente, he promovido urbanizaciones residenciales en Argentina. En Cataluña, lidero captaciones en Vic y comarca y estoy promoviendo NATIVO / Can Sanglas en Manlleu, a orillas del Río Ter.

Cuando miro un edificio, lo leo con ojos de proyectista y lo valoro con criterios de promotor. Por eso cuando le digo que su edificio tiene potencial, es porque lo he calculado.

Me llamo Sebastián Khourian. Formación en arquitectura, diez años en b720 Arquitectos Barcelona, promotor en Argentina y Cataluña. Cuando miro un edificio, lo leo con ojos de proyectista y lo valoro con criterios de promotor.

  • Costes al alza
  • Mercado estable
  • Momento óptimo
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Contexto · Por qué ahora

La única variable que no cambia es la edificabilidad que la normativa asigna a cada edificio.

Los costes de construcción suben cada año. El valor de las viviendas nuevas en Barcelona no baja. Cada año sin actuar es un año menos de margen para negociar desde una posición favorable.

No hay prisa. Pero hay un momento mejor que otro. Y el mejor momento para entender los números es ahora, cuando el edificio es suyo y la decisión también.

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Los costes de construcción suben cada año. El valor de los pisos nuevos en Barcelona no baja. La única variable que no cambia es la edificabilidad que la normativa les asigna. El mejor momento para entender los números es ahora.

  • Sin formularios
  • Sin compromiso
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Contacto

Hablemos.

Una llamada de quince minutos. O un café, si lo prefiere.
Sin coste, sin compromiso.
Con el análisis cuantificado de su edificio sobre la mesa.

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Podemos hablar en català, en castellano, como prefiera.
Hablemos. Una llamada de quince minutos. Con el análisis cuantificado de su edificio sobre la mesa.

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Preguntas frecuentes · Derecho de vuelo

Las preguntas que nos hacen más a menudo.

¿Qué es exactamente un derecho de vuelo?

Es la edificabilidad que la normativa asigna a su edificio y que todavía no se ha construido —el espacio entre la última planta existente y la altura máxima permitida. Es un activo legal, disponible y transferible que puede vender a un promotor.

¿Cuánto puede valer el derecho de vuelo de mi edificio?

Depende de la superficie ganable y del valor de mercado de la zona. El BCN DETECTOR lo cuantifica en euros netos para cada edificio concreto: es el Valor Total del Vuelo (VTV), calculado con la metodología del sector promotor.

¿Qué me cuesta el análisis?

Nada. Trabajamos exclusivamente a éxito: solo cobramos si la operación se cierra. Sin coste previo y sin gestión por su parte.

¿Tengo que mudarme o hacer obras?

No. El derecho de vuelo se vende sin que el propietario tenga que mudarse ni gestionar nada. El promotor asume el proyecto y la obra.

¿Cómo sabemos si la estructura del edificio aguanta una planta adicional?

En la práctica, añadir una planta no exige tocar el edificio en uso. La estructura existente —muros de carga, pilares, forjados— ha sido calculada con márgenes que, en la mayoría de los edificios del parque barcelonés, absorben sin problema el peso de un nivel extra.

Si el estudio estructural detectara la necesidad de algún refuerzo puntual, éste se ejecutaría por los patios de aire y luz o por el núcleo de escalera —las dos zonas de servidumbre natural del edificio—, sin afectar en ningún momento al uso ni a la vida de los vecinos.

En el caso de que la operación incluyera la instalación de un ascensor —algo habitual cuando se activa el vuelo—, su foso y su estructura se integran en ese mismo núcleo, aprovechando la intervención para dejar el edificio modernizado de raíz.

¿Cómo será la nueva planta que se construya?

La ampliación se ejecuta en CLT —madera contralaminada de ingeniería—, el sistema constructivo que mejor se adapta a la situación: es entre cuatro y cinco veces más ligero que el hormigón equivalente, lo que minimiza las cargas sobre la estructura existente; se prefabrica en taller con precisión milimétrica y se monta en obra en pocos días, sin derribos ni polvo.

En términos de sostenibilidad, el CLT es hoy el estándar más alto del sector: captura carbono en lugar de emitirlo, tiene un rendimiento térmico y acústico excepcional y cumple de largo con la nueva normativa europea de eficiencia energética —la Directiva EPBD 2024/1275, cuya transposición en España vence en 2026 y que obliga a los edificios a avanzar hacia emisiones netas cero.

Y aquí aparece un argumento que pocos propietarios han considerado: la venta del vuelo es la ocasión ideal para adecuar el edificio existente a esa normativa. Las obras de envolvente —aislamiento, cubierta, instalaciones comunes— que tarde o temprano serán obligatorias se pueden financiar, en todo o en parte, con el valor del dret de vol. Una obligación que se convierte en una operación con retorno.

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