VHR.PROMO · Detecció urbanística sobre el parc edificat
VHR.PROMO construeix detectors: sistemes d'anàlisi que recorren el parc edificat d'un territori complet i assenyalen, immoble a immoble, on hi ha una raó concreta per actuar. No són informes puntuals ni estudis de mostra. Són màquines que escombren el territori sencer i hi tornen.
Avui n'hi ha cinc en marxa. Dos llegeixen el dret de vol —l'edificabilitat que la normativa assigna i l'edifici no ha consumit— a Barcelona i a Madrid. Un localitza intenció real de venda als 76 municipis de l'eix de la C-17, al seu pas per la comarca d'Osona, Barcelona. I dos més estan en desenvolupament: l'AP7-MAR, del delta a la frontera i de la cara muntanya de l'AP-7 al mar, i Buenos Aires.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Concepte · Dret de vol
La normativa urbanística assigna a cada edifici una alçada màxima reguladora. Molts edificis construïts no han arribat a aquest límit. L'espai entre l'última planta existent i l'alçada permesa és edificabilitat assignada, legalment disponible i transferible.
Això és el dret de vol —també anomenat remunta o sobreedificació—: un actiu que el propietari ja té, que avui no produeix res, i que la normativa li permet vendre a un promotor sense moure's de casa. A Catalunya el regula l'article 567-2 del Codi Civil català.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Mètode · Com treballa un detector
Un informe és una fotografia: val el dia que es va fer. Un detector és una pel·lícula. Escombra l'àmbit complet, desa cada troballa amb la data en què va aparèixer, i en repetir l'escombrada sap què ha canviat: què ha entrat, què ha sortit i què fa temps que està quiet. Aquesta història, i els nostres indicadors correlacionats, és el que converteix un llistat en una oportunitat.
El sistema recorre l'àmbit complet a partir de fonts públiques: cadastre, planejament vigent, registres oficials i mercat publicat. Sense mostres i sense selecció prèvia: hi entra tot i es filtra després.
Cada immoble es creua amb la norma que li aplica i amb el valor de la seva zona. D'aquí surt el que importa: si hi ha alguna cosa a fer, quant val i amb quin fonament normatiu se sosté.
El resultat surt en forma de dossier o de paquet de casos, amb el detall per immoble i el mètode a la vista. El que es lliura es pot comprovar.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Plaça · Barcelona · BCN DETECTOR
El BCN DETECTOR va escombrar les 572.801 parcel·les cadastrals de Barcelona i va qualificar les 78.060 que tenen qualificació urbanística i geometria. D'aquí surten 4.282 edificis on la norma directa permet construir per damunt del que hi ha avui.
| Parcel·les qualificades amb geometria | 78.060 |
| — amb l'edificabilitat ja exhaurida | 26.306 |
| — descartades | 15.472 |
| — pendents de consulta manual | 32.000 |
| Edificis amb edificabilitat no consumida | 4.282 |
| Superfície de vol | 1.129.765 m² |
| Habitatges que caben en aquest vol | 14.756 |
| Valor total del vol (VTV) | 1.437 M€ |
| — del qual, ampliació d'àtic | 531 casos |
| — oportunitat · retorn de cantonada (601 casos) | 117 M€ |
VTV = valor de referència del sòl × m² de vol. Es lidera amb el sòl dur, que és norma directa i defensable al 100 %. La capa d'oportunitat —el retorn de cantonada de l'article 240.3.b del PGM— és potencial condicionat a llicència, i per això va a part i mai sumada. Escombrada cadastral de febrer de 2026 sobre les 572.801 parcel·les de la ciutat.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Plaça · Madrid · MAD DETECTOR
Madrid és la plaça gran. El detector va qualificar 140.386 parcel·les sota el PGOUM-97 i va localitzar 22.075 edificis amb edificabilitat no consumida: cinc vegades els de Barcelona, i sis vegades el seu valor de vol.
| Parcel·les qualificades amb geometria | 140.386 |
| — amb l'edificabilitat ja exhaurida | 25.440 |
| — descartades | 23.320 |
| — pendents de consulta manual | 69.551 |
| Edificis amb edificabilitat no consumida | 22.075 |
| Superfície de vol | 6.555.173 m² |
| Habitatges que caben en aquest vol | 93.245 |
| Valor total del vol (VTV) | 8.948 M€ |
| — del qual, ampliació d'àtic | 7.651 casos |
Sota el PGOUM-97 no existeix la figura del retorn de cantonada, que és del planejament de Barcelona, així que Madrid no té capa d'oportunitat: tot el que es compta aquí és sòl dur de norma directa. Escombrada cadastral de febrer de 2026.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Plaça · Eix de la C-17 · C17 DETECTOR
A l'eix de la C-17 el filtre no és què permet la norma, sinó qui està en disposició real de vendre. El detector escombra 76 municipis cada nit i acumula la història de cada immoble: 115.349 fets datats que diuen què va entrar, què va sortir i què fa temps que està quiet.
D'aquesta història en surten 10 línies de treball, cadascuna amb el seu destinatari professional i la seva pròpia comercialització.
Intenció de venda sense anunci · propietaris que anuncien pel seu compte · cartera viva amb intermediari i la seva història · convertibles en habitatge (2.575 casos de flip) · masies i finques agràries · naus i sòl industrial · solars i sòl urbà.
Cèdules d'habitabilitat que vencen: 89.447 habitatges a l'àmbit, dels quals 12.091 vencen els pròxims dotze mesos. Comunitats amb la inspecció tècnica pendent, sobre 8.903 edificis de dos o més habitatges.
Edificis amb habitatges de lloguer per a l'administrador de finques: 3.239 habitatges amb lloguer recent a l'àmbit.
Els paquets es lliuren per territori, retallats a la zona del professional que els rep, i gairebé totes les línies van en exclusiva. Les xifres són de l'àmbit complet i s'actualitzen cada nit.
En desenvolupament · Dos àmbits més
Un detector es replica: canvia el planejament i canvien les fonts, però el mètode és el mateix. Hi ha dos àmbits en construcció, i els anomenem aquí perquè formen part del que estem aixecant, no perquè avui s'ofereixin.
Del delta a la frontera i de la cara muntanya de l'AP-7 al mar: 15 comarques i 391 municipis. L'àmbit està delimitat i la màquina ja escombra; el desplegament comercial espera a ajustar-se amb un referent de mercat.
Primera plaça fora d'Espanya. L'estudi de viabilitat està tancat: identitat dels immobles, normativa del Codi Urbanístic i marc legal de dades. La construcció no ha començat.
Cap dels dos àmbits no està disponible avui. Si li interessa algun, és el moment de parlar-ne: la configuració d'una plaça es decideix abans de construir-la.
I es pot construir a mida. Si el seu àmbit de treball és un altre —una comarca, una província, una ciutat sencera o la zona on opera—, el detector s'hi implanta: es parteix del planejament que li aplica i de les fonts públiques d'aquell territori, i es configura amb vostè què ha de detectar.
Soci · Referent de mercat en exclusiva
Els detectors ja estan construïts i funcionant. El que busquem per al dret de vol és l'altra meitat: un referent de mercat —immobiliària o administrador de finques amb pes real a la seva plaça— que treballi la cartera detectada en exclusiva per al seu territori.
La plaça sencera ja analitzada i qualificada, amb el dossier per edifici: norma aplicable, superfície guanyable, valor del vol i estructura econòmica de l'operació. I el manteniment del sistema, que continua funcionant.
El mercat: la relació amb el propietari, la conversa local i el tancament. És la feina que no s'automatitza i que decideix si una detecció es converteix en operació.
Exclusivitat per territori i acord a èxit sobre l'operació tancada. Sense cost d'entrada i sense quota: el que es reparteix és el resultat.
A Barcelona, fins ara, la captació la porta VHR.PROMO directament, com a pilot. Per a Madrid i per a la resta de places, la conversa és oberta.
Serveis · A qui va dirigit
Li diem si el seu edifici té edificabilitat no consumida i quant val en euros, net. Sense cost previ i sense gestió per part seva.
Producte qualificat: dossiers amb l'estructura econòmica completa, llestos per presentar a promotor, i cartera d'oportunitats que el mercat convencional no detecta.
Sòl on no semblava haver-n'hi, en ubicació consolidada i amb la normativa ja verificada edifici per edifici.
En el dret de vol treballem exclusivament a èxit: no hi ha cost previ per al propietari. Les línies de captació de l'eix de la C-17 funcionen per paquet de casos lliurat, amb les seves pròpies condicions.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Qui som · La persona real
Em dic Sebastián Khourian. Vaig estudiar arquitectura a La Plata, Argentina, i vaig ampliar la formació a la Städelschule de Frankfurt —on vaig tenir Enric Miralles i Peter Cook com a professors— i a la Columbia University de Nova York, on vaig obtenir el Master in Advanced Architectural Design amb honors.
Durant deu anys vaig treballar com a cap d'equip a b720 Fermín Vázquez Arquitectes, a Barcelona. Vam guanyar vuit concursos internacionals, entre els quals es compten l'edifici Veles e Vents per a la Copa Amèrica, el Gran Casino Costa Brava, la Plaça del Torico a Terol i l'Hotel VP Madrid.
Quan miro un edifici, el llegeixo amb ulls de projectista i de promotor alhora. Els detectors són aquesta lectura, feta a escala de ciutat.
Deixa'ns les teves dades i t'enviarem la clau d'accés a l'estudi detallat del teu edifici.
Contacte
Una trucada de quinze minuts, amb l'anàlisi quantificada del seu edifici o de la seva plaça sobre la taula.
Preguntes freqüents